Si estás pensando en como hacer una reforma integral o parcial de tu vivienda, es inevitable que solo de pensarlo ya te estreses, ya sea porque no tienes claro los pasos a seguir, miedo de los imprevistos que puedan surgir (en tiempo y dinero), a que te hagan una chapuza o incluso a ser estafado. Por esto hemos creado esta guía completa sobre cómo hacer una reforma integral para evitar estafas.
Como hacer una reforma integral: Planifica
La clave del éxito es planificar bien la reforma desde el antes de empezar. Estos son los tres principales puntos que deberás gestionar:
Identifica qué quieres conseguir
Para que tu reforma sea completamente funcional debes tener claro cuáles son las necesidades que quieres solventar con ella. Toma nota de todas las necesidades que actualmente tu vivienda no cubre y lístalas de mayor a menor importancia. Es importante que en este punto no debes anotar lo que hay que hacer, sino lo que quieres obtener. Por ejemplo, anotarás “quiero poder cocinar viendo lo que ocurre en el salón para tener a mis hijos controlados mientras juegan”, pero no anotarás “quiero derribar una pared”.
Este punto es el más importante, ya que a veces creemos que queremos derribar una pared cuando tal vez, haya otras soluciones que resuelvan tu problema que o bien son más económicas o bien, estéticamente, funcionan mejor o bien pueden solucionar dos necesidades de golpe. Normalmente un profesional que haya hecho cientos de reformas pueda ofrecerte más soluciones si le planteas las necesidades y no simplemente qué quieres hacer.
Busca ideas para inspirarte en como hacer una reforma integral
Cuando ya tengas identificadas todas esas necesidades, es hora de buscar inspiración. Ten en cuenta que tu trabajo no debería ser pensar en la solución a tus necesidades, para eso están los profesionales. Pero sí es importante tener claro, al menos, qué estilo te gusta. Para ello ojea revistas de decoración y reforma, entra en redes sociales (como por ejemplo, Pinterest), o échale un ojo a trabajos de otros profesionales en webs especializadas en reformas, como es el caso de la de Plan Reforma, en el que dispones de un cajón de ideas donde encontrar los diferentes proyectos realizados por nuestros profesionales.
Idealmente trata de encontrar imágenes de viviendas similares a la tuya, de esta forma facilitarás el trabajo a los profesionales.
Conoce hasta qué precios puedes llegar
En muchos casos empezáis a contactar con profesionales demasiado pronto porque necesitáis saber cuánto os costará la reforma, para entonces, decidir si hacerla o no. Hoy en día existen Herramientas online gratuitas para calcular el precio de tu reforma, con una fiabilidad del 90%, que te dejamos a continuación:
Diseñamos esta herramienta en 2012 para optimizar el tiempo de planificar tu reforma. Mientras vas pensando qué quieres hacer, puedes calcular cuánto te costará. Des esta forma puedes ir definiendo de forma más precisa tu reforma en función del presupuesto que quieras invertir en ella.
Recuerda, en cualquier caso, que existen reformas que son una inversión, y que puede valer la pena incluso pedir algo de financiación para tu reforma, porque a la larga, te ayudarán a ahorrar gastos mensuales. Se trata de aquellas reformas que mejorar la eficiencia energética de tu vivienda.
Qué tipo de profesional necesitas
El 90% de la gente cree que no necesita un interiorista o un arquitecto para hacer una reforma. El principal motivo es el precio, por supuesto. Aunque un buen profesional puede llegar a conseguir ahorrar en materiales lo suficiente para que sus honorarios profesionales no te resulten un sobre coste, no vamos a negar que lo habitual es que el precio de la reforma te suba más contratando a un interiorista o arquitecto, así que si buscas una reforma barata, lo mejor es que contractes directamente a un reformista.
Si el dinero no es problema para ti, contratar a un interiorista, siempre te ahorrará tiempo, te ayudará a diseñar tu futuro hogar totalmente a tu gusto, te ofrecerá soluciones de distribución que tu nunca imaginarías y te dará mayor tranquilidad de que tu obra está en manos expertas.
Ahora bien, incluso si quieres una reforma económica, hay veces que por el tipo de actuaciones que se van a llevar a cabo en la reforma, tu ayuntamiento te va a solicitar un tipo de permiso de obra que requiera de un proyecto técnico y en esos casos sí o sí, necesitarás un profesional titulado. Te lo contamos a continuación.
Qué reformas necesitan proyecto técnico
En general las reformas que necesitan un proyecto técnico son aquellas en que te lo solicite tu Ayuntamiento. A continuación te hablamos sobre los permisos de obras.
Como hacer una reforma integral: Permisos de obras
Un permiso de obra es un documento emitido por el ayuntamiento que garantiza que la reforma que se va a llevar a cabo cumple todas las normativas vigentes en el municipio donde se encuentra. Existen varios tipos de permisos o licencias de obras. Cada ayuntamiento puede tener sus pequeñas diferencias, sobre todo el tipo de documentación a presentar, pero rasgos general se dividen en 3 grupos:
- Comunicado o declaración previa
Se trata de aquellas obras donde sólo se afectarán elementos superficiales (pintar, quitar gotelé) o decorativos, como el mobiliario de cocina. También entrarían en esta categoría el cambio de instalaciones, si bien cada compañía puede exigir la emisión de un boletín por parte del instalador para legalizar dicha obra.
Documentación a presentar: Normalmente ninguna más allá de una instancia indicando el inicio de las obras y el tipo de actuaciones que se realizarán. Por lo tanto en este tipo de obras no necesitas ni a un interiorista ni a un arquitecto. (otra cosa es que lo quieras por temas de asesoramiento, gestión, etc…)
- Obra Menor
Son aquellas en las que hay un cambio en la distribución interior de la vivienda de forma que se varía su composición en número de dormitorios y/o baños y que, por tanto, habrá que emitir una nueva cédula de habitabilidad para comprobar que la nueva distribución cumpla con la normativa vigente.
Documentación a presentar: Normalmente se precisará un plano con el estado actual y el estado final y con alguna sección. En estos casos, normalmente no necesitas un proyecto visado, por lo que cualquier profesional que pueda realizar el plano (interiorista, reformista con equipo técnico) puede realizarlo. Otra cosa es que la cédula de habitabilidad sí debe ir visada por un colegio profesional (arquitecto o arquitecto técnico).
- Obra Mayor
Por un lado, las conocidas como “obra mayor”, que corresponden a una ampliación, una transformación de construcción o a aquellas en las que se tiene que tocar la estructura o fachada de la vivienda.
Documentación a presentar: Normalmente se precisará un proyecto ejecutivo visado por el correspondiente colegio profesional. En este caso necesitas desde el principio y durante las obras la dirección de un arquitecto.
¿Cómo presentar los permisos de obra?
El encargado de presentar la solicitud al ayuntamiento recae en el propietario de la vivienda. Sin embargo lo habitual es que sea el profesional (sobre todo en caso de obra menor y mayor) quien suele gestionarla en su nombre, por tener más experiencia en estos tipos de trámites.
¿Qué coste tiene un permiso de obras?
El ayuntamiento fijará las tasas a pagar, que podrán variar de un municipio a otro y del tipo de permiso necesario: En algunos ayuntamientos los comunicados son gratuitos, por ejemplo. Una licencia de obra mayor, puede estar en torno al 2-3% del presupuesto de ejecución material de la obra. Como es tan variable, lo óptimo es que realices la consulta en tu ayuntamiento.
¿Cómo encontrar un profesional?
A la hora de encontrar a un profesional lo primero que te vamos a recomendar es que busques al menos 3-4 profesionales para que puedas comparar.
- Boca Oreja: Te recomendamos que des voces con conocidos que sepas que han hecho una reforma y hayan quedado contentos.
- Online: Pero por otro lado, también te recomendamos que busques online otro tipo de profesionales, ya que no siempre lo conocido tiene por qué ser lo mejor o lo que encaje mejor contigo. En Plan Reforma os ayudamos e contactar con profesionales de tu zona también, de forma gratuita.
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Como hacer una reforma integral: Elegir profesional
Cuando queremos realizar una reforma en nuestra vivienda siempre queremos encontrar al mejor profesional, sin embargo, después de más de 10 años gestionando reformas, nos hemos dado cuenta de que el precio es el factor más importante a la hora de elegir un buen profesional. Y sin embargo, ese no debería ser el primer motivo de elección. Si bien lo normal es no tener un presupuesto ilimitado y tenemos la tendencia de querer hacer lo máximo con todo el dinero que tenemos, tal vez sea más inteligente intentar hacer menos reforma, pero con un profesional que tenga mejores referencias o estructura empresarial.
Ojo, eso no significa que alguien que esté arrancando su propia empresa y quiera coger clientes a bajo precio, no sea un buen profesional. Como todo en la vida, no todo es blanco o negro. Hay que indagar más en cada profesional que te ha contactado. Te listamos a continuación todo lo que deberías revisar de cada profesional, te venga de donde te venga el profesional.
- Ten una reunión él:
- Explícale tus necesidades (no el cómo lo harías) y escucha lo que te aconseja.
- Pregúntale acerca de su historia profesional. Cómo fueron sus inicios, cuánto tiempo lleva con su empresa, si ha tenido otras empresas, y si es así qué ocurrió con ellas. Recuerda aunque acabe de empezar con su propia empresa, lo normal será que haya trabajado antes para alguien.
- Pregúntale acerca de su personal: Cuántos trabajadores tiene en plantilla? De qué tipo (albañiles, instalaciones)? Lo que no tiene él en plantilla, cómo lo subcontrata?
Ten en cuenta que no tiene que ser un interrogatorio, sino una conversación desde el respeto.
- Investígale
El presupuesto que te envíe el profesional debe llevar o bien el nombre y CIF de su empresa o bien, si factura como autónomo, su nombre y NIF. En cualquier caso, busca la empresa/profesional por internet.
- Busca reseñas: Si no encuentras nada de nada, no lo tomes como algo necesariamente negativo, incluso puede ser buena señal: Es cuando estamos enfadados que “gritamos” a los cuatro vientos que nos hemos enfadado y eso significa intentar escribir reseñas negativas en todos los sitios posibles. Si sólo encuentras una reseña negativa, ten en cuenta que a veces el problema en una obra no tiene que ser (solo) culpa del profesional. Para poder descartar un profesional, recomendamos que haya al menos un par de reseñas negativas.
- Comprueba la información sobre la empresa: Hoy día puedes ver información sobre una empresa en portales dedicados a ello, como Axesor o e-Informa, donde puedes descargar informes financieros o societarios a bajo coste. De esta forma podrás corroborar, al menos, si lo que te ha dicho casa con la realidad.
- Sigue tu intuición
Es increíble lo poco que a veces seguimos nuestra intuición, solo porque “tiene tan buena pinta y mira qué precio”. Si algo te dice que “no”, pues no lo elijas sólo por el precio y las promesas que te haga. Si no te cuadran las formas de pago que te propone, pues descártalo o proponle las tuyas. Ahora vamos a por el tema económico.
Cómo gestionar los pagos de forma segura
La respuesta no es sencilla, porque ambas partes deben ceder una porción de su confianza a la otra, si bien es cierto que siempre debemos tener un grado moderado de precaución para protegernos de un posible fraude.
Existen dos formas habituales de gestionar los pagos de una reforma:
- Por porcentajes pre-fijados: normalmente: 30-40-30, es decir, un 30% antes de empezar las obras, un 40% a la mitad y un 30% al final.
- Por certificaciones de obra: Cada tanto (semanal, quincenal o mensualmente) se hace un listado de los trabajos ya terminados y se emite una factura.
La primera sólo deberíais usarla si el profesional es de MUCHA confianza ya que adelantar tanto dinero al principio es muy arriesgado. Si bien hay que encontrar el equilibrio (si la obra es muy grande y el profesional tiene que comprar mucho material puede tener sentido) nosotros no recomendamos más de un 15% y aún así, sin duda, creemos que pagar por certificación de obra es es sistema más seguro.
¿Qué son y para qué sirven las certificaciones de una reforma?
Una certificación de reforma -o en realidad, de cualquier obra- es un documento que explica qué partidas se han ejecutado en la obra y en qué porcentaje. Por ejemplo, puedes certificar que el suelo de parqué se ha ejecutado en un 50%. Eso significa que el profesional lleva medio trabajo realizado, por lo que puedes pagarle el 50% de esa partida.
La ventaja es que siempre pagarás por trabajo ya ejecutado. Si pasara algo durante las obras, alguna desavenencia y necesitaras cambiar de profesional, no habrías perdido dinero y sobre todo, evitas un fraude habitual que es que el profesional te deje cuando has aportado el 70% del importe de la obra.
Fraude “habitual”
El fraude más “habitual” en reformas (en torno a un 4% de las obras) es que el profesional te pida el 30% por adelantado, empiece las obras, y cuando más o menos está a la mitad, te pida el 40% siguiente. En ese punto el profesional deja de atender tus llamadas, no viene nadie a la obra y desaparece con tu dinero y tu ilusión. Este fraude puede ser adrede (hay profesionales que lamentablemente establecen entramados societarios complejos) o puede ser fruto de una mala gestión de su propia empresa que le deje sin liquidez.
Por este motivo no recomendamos que tengas adelantado más de 15% de lo ejecutado en la obra.
STIMATpay, la solución al fraude
Es el servicio que ha creado Plan Reforma, el Marketplace nacido en 2012 con el objetivo de poner en contacto a profesionales de la construcción con particulares interesados en hacer reformas. El objetivo de STIMATpay es ayudar a los particulares a que sus pagos se hagan únicamente cuando hayáis aprobado y estéis conformes con las certificaciones que os manden.
El concepto del servicio es que Plan Reforma actúa como cuenta escrow, una cuenta bancaria segura donde el particular deposita todo el dinero de la obra al inicio. De esta forma el profesional sabe que cobrará. A medida que se va certificando la obra (certificación aprobada por ambas partes), Plan Reforma va emitiendo los pagos de dichas certificaciones.
Cómo gestionar las visitas de obra
Hacer visitas de obra es fundamental para controlar que todo está yendo de forma correcta. Sin embargo, la verdad es que cuando no tienes ni idea de construcción puede ser que no sepas ni qué revisar. El objetivo principal de una visita de obra es comprobar que lo que se está ejecutando se corresponda con lo que se había definido inicialmente, por un lado y por otro, que se esté ejecutando correctamente. Esta segunda parte a ojos inexpertos es más difícil.
Lo habitual es hacer, al menos 1 visita cada semana. En esa visita deberás:
- Preguntar qué han ejecutado y revisar que esté correcto.
- Preguntar si ha salido algún contratiempo o duda y resolver o decidir qué hacer. .0
- Revisar la certificación. Aunque no sea esa la forma de pago que hayas acordado, no está de más pedir que os hagan certificaciones tener más controlado lo que está y lo que no está ejecutado. Además te servirá de checklist para revisarlo todo.
Durante le ejecución de la obra es interesante revisar cosas antes de que se coloquen acabados delicados como el parqué o el papel pintado. Es el caso de revisar desagües, calefacción, inundar la terraza, si se ha hecho una impermeabilización nueva.
Contratiempos y retrasos
Es importante que tengáis las expectativas adecuadas en relación a tu reforma: Lo más habitual es que la obra tenga algún retraso y en muchas ocasiones no es responsabilidad del profesional. Por ejemplo desde la crisis de suministros a raíz del COVID, los plazos de entrega de ciertos materiales se han alargado y puede ser que incluso el plazo de entrega habitual se alargue en el momento de realizar el pedido. Estos contratiempos son habituales y pueden desencadenar otros por solaparse entonces tu obra con otra.
Es importante saber distinguir un retraso de un fraude. Aunque a veces la actitud del profesional puede no ser la más indicada (deja de responderte al teléfono) es mejor intentar reconducir la situación siendo comprensivos para tratar de averiguar qué ha ocurrido realmente. Y sobre todo, es bueno que hayas previsto que la obra se alargue más por si acaso. De esta forma no añadirás más tensión a la situación.
Puesta en marcha de tu vivienda
Es el momento de entrar a nuestra nueva vivienda ya reformada, pero antes de disfrutarla, deberías revisar detalladamente cada estancia de ella para comprobar que todo esté en orden:
- Comprueba la corriente de todos los enchufes y que todos los interruptores de luz funcionen correctamente. Además, asegúrate de que los automáticos corten la luz de las estancias correctas.
- Comprueba las tomas de agua, comprueba que no tienes filtraciones ni pérdidas de agua dejando todos los grifos abiertos durante unos minutos y que el agua caliente se encienda en el sentido indicado del grifo.
- Haz una prueba de descarga de todos los sanitarios.
- Comprueba el funcionamiento de todas las puertas y ventanas, que abran y cierren bien, y que se encuentren bien selladas para que no se filtre el aire.
- Comprueba que todos los falsos techos no presenten ninguna grieta que podría indicar que haya tensiones y que por tanto sólo pueda a ir a más.
- Enciende el Aire Acondicionado al menos durante 1 hora . La temperatura variará en función de si es verano /24º) o invierno (16º). Es habitual revisarlo en verano porque hace calor, pero solemos olvidarnos en invierno y después de 6 meses, en plena ola de calor, te das cuenta de que gotea o peor, ¡’que se han olvidado el desagüe!
- Enciende la calefacción para ver que efectivamente la caldera arranque. En muchas ocasiones puede llegar a faltar llenar más el circuito de agua.
- Enciende cada uno de los electrodomésticos, en especial el horno. Ten en cuenta que depende de la potencia que hayas querido contratar, puede ser que si los enciendes todos de golpe te salte el diferencial. Esto no tiene por qué ser un problema en sí. Puedes decidir contratar más potencia (lo cual te sube el fijo de la luz) o quedarte como estás, sabiendo que nunca encenderás, por ejemplo, horno, vitro, lavadora y secadora al mismo tiempo.
Es habitual dejar pendiente un pago del 5% de la obra durante los siguientes 30 días para revisar bien que todo esté en orden. Sin embargo, es muy importante realizar e toda la puesta a punto antes de que los albañiles se vayan del piso, bien repasando estos puntos a medida que se pueda (es decir, no dejarlo para el final) sea haciéndolo antes de que esté todo finalizado. De esta forma si hay que repasar algo no tendrás que esperar a que saquen un hueco para hacer el repaso.
Boletines
Si has realizado una reforma integral y se ha hecho toda la instalación eléctrica nueva, es importante que solicites un Certificado eléctrico para asegurarte que la instalación es segura y cumpla con la normativa. Lo mismo con el boletín del gas. Este punto se presupuesta aparte, es decir no entra en el presupuesto de una instalación eléctrica (para que no os indignéis si aparece este sobre coste al final de la obra).
Una vez verificado que todo lo pactado en el presupuesto esté en orden, realiza el último pago y disfruta de tu nueva vivienda.
