Existe una falta de conocimiento generalizada sobre las diferentes obras y modificaciones que un arrendatario puede realizar en una vivienda alquilada, así como sobre quién es responsable de las reparaciones y averías que puedan surgir durante el período de arrendamiento.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece los derechos y obligaciones tanto del propietario como del inquilino, definiendo quién es responsable de realizar las distintas reformas en cada caso.
La LAU regula el tipo de obras que pueden ser realizadas por el propietario o el inquilino en el marco de un contrato de arrendamiento. Desde Plan Reforma, hemos analizado esta ley y nos enfocaremos particularmente en si el propietario puede llevar a cabo obras cuando hay inquilinos en la propiedad y, en caso afirmativo, qué aspectos debe tener en cuenta. ¡Veámoslo!
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¿Qué posibilidad tiene el propietario de realizar obras en su propiedad si hay inquilinos viviendo en ella?
El propietario no solo tiene la posibilidad, sino que también tiene la responsabilidad de llevar a cabo ciertas obras y reformas en su propiedad. Según la ley, es su deber encargarse de “todas aquellas reparaciones necesarias para mantener la habitabilidad de la vivienda”, lo cual incluye averías y problemas derivados del paso del tiempo y no del uso de la propiedad. Sin embargo, si las reparaciones son causadas por el inquilino, este deberá asumir los costos correspondientes, siempre y cuando exista un consentimiento previo por escrito.
La ley establece que el propietario es responsable de todas las reparaciones necesarias para mantener la habitabilidad de la vivienda.
De hecho, si el propietario descubre que el inquilino ha realizado cambios en la propiedad sin su permiso, tiene pleno derecho de rescindir el contrato de arrendamiento antes de tiempo. Del mismo modo, el inquilino también puede hacer lo mismo si el propietario no lleva a cabo las reparaciones necesarias para mantener la habitabilidad de la vivienda.
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¿Puede el propietario ingresar a la vivienda si se deben realizar obras?
En general, no puede hacerlo, ya que al alquilar la vivienda, el propietario cede el uso de la misma durante el período de arrendamiento.
Sin embargo, la LAU contempla una excepción en la que el propietario tiene derecho a ingresar a la vivienda: cuando necesita verificar su estado de conservación y determinar si se requieren obras de mejora para mantener las condiciones habitables. Sin embargo, esto solo se puede hacer con la autorización del inquilino. En caso de que el inquilino se niegue, será responsable de los daños y perjuicios ocasionados por no permitir el acceso.
Si el propietario necesita verificar el estado de conservación de la vivienda o realizar obras para su mantenimiento, tiene derecho a ingresar a la propiedad.
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¿Cómo debe proceder el propietario al realizar obras con inquilinos en la vivienda?
El propietario tiene permitido realizar obras en la vivienda aunque los inquilinos estén residiendo en ella, siempre y cuando sean necesarias para mantener el estado de conservación y habitabilidad de la vivienda, y no puedan posponerse hasta que finalice el contrato de arrendamiento. En otras palabras, deben ser obras relativamente urgentes.
Los inquilinos están obligados a tolerar las obras de mantenimiento, incluso si son molestas o implican la pérdida de parte de la vivienda.
Por lo tanto, los inquilinos tienen la obligación de tolerar las obras, incluso si son molestas o implican la pérdida de alguna parte de la vivienda. Esto está estipulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos, como hemos analizado en Plan Reforma.
Sin embargo, si las obras se extienden por más de veinte días, al inquilino se le debe reducir el pago de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la cual ha sido privado. Es importante destacar que en ningún caso se puede aumentar el importe de la renta para recuperar total o parcialmente los gastos de las reformas, ya que esto sería una violación de la normativa.
Si las obras se prolongan por más de veinte días, se debe reducir el pago de la renta en función de la parte de la vivienda de la que el inquilino ha sido privado.
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En caso de tratarse de otro tipo de obras que no estén relacionadas con la mejora de las condiciones habitables y, por lo tanto, no sean obligatorias, podrán llevarse a cabo siempre y cuando ambas partes firmantes del contrato de arrendamiento estén de acuerdo.
