El orígen de convertir un local en vivienda viene del Nueva York de los años 50, concretamente de los conocidos barrios Tribeca, Soho y Barrio Oeste, barrios protagonistas de una industria floreciente, más tarde dejada en el olvido.
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Al tratarse de locales cuyo uso permitido era el de locales comerciales, despachos u oficinas, el precio del alquiler era mucho más bajo que el de una vivienda.
Como es habitual, los primeros en darse cuenta de ese filón fueron los estudiantes y los artistas, sector con poco poder adquisitivo y con necesidad de amplios espacios y empezaron a alquilar estos espacios a precio de local pero dándole el doble uso: vivienda+lugar de trabajo y se bautizó como Loft. En realidad su traducción literal sería el de buhardilla o ático, pero hoy en día el significado más extendido es el de espacio sin compartimentaciones.
Hace muchos años que está extendida esta práctica en nuestro país y está en auge debido a la crisis inmobiliaria que estamos viviendo los últimos años, aquí os dejamos algunas cosas a tener en cuenta.
Un local no es ni puede ser legalmente una vivienda
Así que si lo que quieres es tener un local pero darle un uso de vivienda, tendrás estos problemas, además de ser ilegal.
No podrás empadronarte en el Local.
La tasación de un local es más baja que la de una vivienda. Cuando pides una hipoteca suelen darte un porcentaje máximo del valor de tasación del inmueble, por lo que cuanto más baja sea la tasación del inmueble, menos dinero podrá prestarte el banco.
Si no tienes dados de alta los servicios de agua, luz y gas, será complicado que puedas hacerlo, puesto que como local te piden o bien el Certificado de Primera ocupación o de Primera Apertura. Si es un local de segunda mano, necesitarás el de Primera Apertura, es decir dar de Alta una actividad en ese local.
No podrás pedir una cédula de habitabilidad.
En algunas comunidades autónomas como en Cataluña (Llei dret de l’habitatge) no está permitido alquilar un inmueble como vivienda si ésta no dispone de Cédula de habitabilidad.
Solicitar un Cambio de uso de local a vivienda
Como acabáis de ver es complicado intentar vivir en un local, pero si lo tenéis o queréis comprar uno y vivir en él deberéis convertirlo en vivienda, con lo que deberéis ir vuestro Ayuntamiento y preguntar cuál es el trámite que tienes que hacer.
Como concepto estarás construyendo es una vivienda nueva, por lo que normalmente deberás Solicitar un Cambio de uso y al finalizar las obras, solicitar una Licencia de Primera ocupación.
Para ello necesitarás que un arquitecto te haga un proyecto. Si necesitas uno, puedes encontrarlo en Plan Reforma.
PIDE PRESUPUESTOS A 4 ARQUITECTOS
Factores que imposibilitan el cambio de uso
No todos los locales pueden convertirse en viviendas puesto que al tratarse de una Obra Nueva, la nueva vivienda deberá cumplir con toda la normativa actual: el CTE y la normativa urbanística del Ayuntamiento. Los impedimentos más habituales son:
- Limitación en el número de viviendas por hectárea superada. Las normas urbanísticas de los Ayuntamientos determinan una cantidad de viviendas por hectárea. Si en el momento de construirse el edificio se construyeron el máximo número de viviendas permitidas o bien si en tu Ayuntamiento, el número ha bajado (y por tanto ya se supera este número), no podrás convertir tu local en una vivienda más.
- Imposibilidad de cumplir con el CTE, cualquiera de sus apartados. Sin embargo, de cara a una vivienda, habrá que estudiar principalmente los apartados de Accesibilidad (SUA) y de Salubridad (HS).
- Los vecinos no permitan el cambio de uso en algunas localidades como en Barcelona y área metropolitana para solicitar un permiso de obras mayores es imprescindible tener la conformidad de la comunidad de vecinos: Hay que enviar un burofax a cada uno de ellos, dejar a disposición el proyecto (por ejemplo le puedes dejar el proyecto al administrador de fincas) y esperar a que nadie se oponga. Así que antes que nada, hay que verificar la normativa de cada ayuntamiento al respecto.
Lo más importante es saber que no todos los locales pueden llegar a convertirse en viviendas, tanto por iluminación mínima, dimensiones mínimas, escalones, ventilación de las estancias, etc, así que si tienes en mente comprar uno para convertirlo posteriormente en vivienda, asegúrate de que sea posible contratando a un arquitecto que te haga un estudio de viabilidad.
25 pensamientos en “Convertir un local en una vivienda o loft”
Hola, estoy buscando información sobre éste tema y tengo unas dudas, por si me las pueden resolver:
Estoy interesada en comprar un local comercial, así es como lo venden en Mutxamel, Alicante. Dicho local,por lo visto sólo tiene de local el nombre, ya que desde el primer momento se utilizó como vivienda, tiene 3 dormitorios, 2 baños, vestidor, cuarto de la lavadora, cocina y un salón inmenso (198m2 total del “local”). Mi interés es saber si yo lo puedo comprar y seguir así, me beneficiaría o sería mejor tramitar el cambio a vivienda? ya que me comentan que lo habían dejado como local comercial ya que de Ibi y otros impuestos se paga menos que si fuera vivienda. Y por otro lado, si ya se ha estado viviendo, me pondrías muchas pegas para pasarlo ha vivienda?
Hola Laura , estoy interesada en comprar un local y transformarlo en vivienda o loft, aun no lo se, lo ha mirado un arquitecto y el local reúne las condiciones x medidas, salida de humos y dimensiones. Ya tengo cita con el ayuntamiento.
Los dueños han dado de baja la luz y el agua, ¿que necesitaría para tener de nuevo los suministros? No se
puede hacer obras sin ellos.
Me podéis ayudar a cuantificar todos los pasos a seguir así cómo un presupuesto del gasto lo mas exacto posible? ?
Sin éstos datos no se si me es rentable la inversión. El arquitecto dice que es imprescindible el proyecto para hacer el presupuesto, pero es muy caro ,¿ como hacer los calculos sin gastar tanto dinero previamente ?
La conversión es en una población cercana a Barcelona..
Es posible contactar x teléfono con vosotros?
Muchísimas gracias.
Maria
Hola Maria, para poder conocer el coste aproximado de la obra te dejamos aquí el enlace directo al calculador de reforma integral El calculo es completamente gratuito. Mientras que para entender si es viable la reforma podrás comprar el informe de reforma. El informe lo puedes descargar por un importe simbólico una vez hayas planificado el coste de tu Reforma a través del Calculador.
Muchas gracias por seguirnos.
Hola, primero de todo felicitar y agradecer el blog. Mi pregunta es la siguientes: soy propietario de un piso en un edificio con 30 vecinos y el terrado comunitario esta inutilizado yo he pensado si se pudiera hacer, el comprar el terrado a la comunidad cambiando escrituras y demás para edificarme mi vivienda con los estudios pertinentes. La idea la he cogido de una publicación de lacasaporeltejado que se dedican a comprar terrados, hacer tramites, edificar ,y venderlos. Es por lo que consulto por este medio si un especialista me podría ayudar a seguir los pasos necesarios. Gracias
Hola Josep,
Gracias por leer el blog de planreforma. Nuestro consejo es que dejes parte del terrado para su uso comunitario, de esta forma la comunidad no te hará muchos problemas para la edificación de tu vivienda. De todas formas te ponemos en contacto con dos expertas del sector, Amaya y Tania a las que puedes pedir presupuesto de forma gratuita directamente aquí
Si quieres pedirle un presupuesto, puedes hacerlo a través de Plan Reforma:
O contactar directamente con ellas:
Encajes de Arquitecturas – espacios con posibilidades.
Hola! Nosotros tenemos un problema con un señor que tiene una bajera debajo de nuestra escalera. El problema es que este señor tiene montadas una cocina y un baño en altura,osea para aprovechar el espacio construyo en lo alto de la bajera eso. A mi me da exactamente igual la ilegalidad de su obra pero nos afecta a nosotros ahora a la hora de colocar un ascensor necesitamos un trozo de su bajera que justo le coge unos cms del baño. El hombre esta indignado que le vamos a estropear parte del baño pero por otro lado eso es ilegal,tengo entendido que ese tipo de obras necesitan proyecto y permisos ,tanto de la comunidad ( que no pidio) como de las administraciones competentes. Que le podria pasar si realmente no dispone de papeles para sostener y defender la legalidad de su obra??? Un saludo.
Vivo y trabajo desde hace mas de diez años, ilegalmente en mi local, como puedo legalirlo como mi vivienda! es de mi propiedad. Me gustaria que me aseorarais.
Hola Elena aquí tenemos un artículo donde podrás encontrar algunas respuestas a tus dudas. Gracias por seguir a PlanReforma.
Quisiera saber si es posible vivir en el local que tengo como oficina, es decir, al tener una oficina habilitada con cocina , baño , sala grande y despacho. Yo podría hacer uso de la oficina también como mi vivienda?. Gracias.
Hola Paloma, para vivir en un local es necesario hacer un cambio de uso de éste: En primer lugar deberás ver si tu ayunamiento te lo permite y luego acondicionar el local como vivienda y tramitar la cédula de habitabilidad. Lo mejor es que consultes con un arquitecto quien te guiará a conseguirla. Ponte en contacto con uno de ellos a través de nuestra plataforma de manera gratuita.
Buenas tardes. Tengo un local de 320 m2 en un edificio de oficinas en la zona del 22@ de Barcelona. No se que pasos seguir para solicitar cambio de uso y hacer 2 viviendas tipo loft de 160 m2 cada uno para alquilar. Es posible? Legalizarlas y tener las cedulas? Es un local con muchisima luz. Supongo que deberia ir a urbanismo para consulyar. Muchas gracias
Hola SilviA, si es posible pero depende de la normativa de urbanismo. Tal y como comentamos en el post “Como concepto estarás construyendo es una vivienda nueva, por lo que normalmente deberás Solicitar un Cambio de uso y al finalizar las obras, solicitar una Licencia de Primera ocupación”. Para ello necesitarás que un arquitecto te haga un proyecto. En Plan Reforma puedes pedir un presupuesto para convertir tu local en vivienda y recibir en tu correo hasta 4 presupuestos ya comparados, no necesitarás moverte de casa ni preocuparte por los tramites. Así de fácil ;)
Hola Silvia me gustaria saber si en la zona 22@ te concedieron el cambio de uso de local a vivienda.
Hola
Felicitaciones por la Web es realmente informativa y esta muy bien estructurada.
He visto que en los pasos para cambio de uso en la ciudad de Barcelona indicais lo siguiente:
“FACTORES QUE IMPOSIBILITAN EL CAMBIO DE USO:
-Los vecinos no permitan el cambio de uso en algunas localidades como en Barcelona y área metropolitana para solicitar un permiso de obras mayores es imprescindible tener la conformidad de la comunidad de vecinos: Hay que enviar un burofax a cada uno de ellos, dejar a disposición el proyecto (por ejemplo le puedes dejar el proyecto al administrador de fincas) y esperar a que nadie se oponga. Así que antes que nada, hay que verificar la normativa de cada ayuntamiento al respecto. (gracias Albert que, un seguidor de nuestra Fanpage de Facebook, que nos lo ha recordado).”
Es necesario que todos los vecinos den el OK al proyecto? o preguntado de otra manera, basta conque un vecino se oponga para que el cambio de uso se prohiba?
En una de las oficinas de habitaje en barcelona ciudad me indicaros que el cambio de uso debe de ser comunicado a los vecinos pero no supiero aclarar si este cambio de uso necesitaba la aprovacion de la comunicad de vecinos aunque si que era obligatorio la comunicacion.
He intentado aclarar este punto pero aun no he conseguido una respuesta clara, tengo la esperanza de que ustedes sean capaces de aclarar este punto ya que sera de utilidad no solo en mi caso sino a otras muchas personas en situacion similar.
Un cordial saludo
Hola. yo tengo un galpon de 50m2 totalmente en regla,pero actualmente me compre un camion y para poder guardalo amplie dicho galpon sin saber que deberia pedir permiso de obra,actualmente la ampliacion le falta solo hechar el techo pero fui al ayuntamiento a pedir permiso y me dicen que paralice la obra hasta que venga el qrquitecto a ver si puedo continuar o tirar todo. Que me puede pasar?????? Me multaran o me haran tirar todo??????????? Gracias
Hola María, nosotros podemos ofrecerte que pidas ayuda o recomendación a unos de nuestros profesionales, si necesitas algún permiso ellos te guiaran. plan Reforma sólo une particulares con profesionales, serán ellos quienes te ayudarán.
Ánimo y no te preocupes.
Yo soy de Madrid, Me interesaría tener tu opinión como profesional ya que estoy planteandome la idea de comprarme una nave de estas caracteristicas la cual ya está transformada y me gustaría tener opiniones de profesionales por el tema de poder vivir sin que me causase problema alguno.
La nave que he visto como te comentaba ya está transformada y el dueño está empadronado en ella ya que me enseño el DNI, aunque no tiene Cedula de Habitibilidad.
Gracias de antemano, te agradeceria tu ayuda ya que andamos perdidos mi pareja y yo sobre esto.
Hola Beatriz,
Es fundamental que tenga cédula de habitabilidad. Supongo que tendrá dados de alta los suministros no como vivienda sino como local (lo cual suele ser un poco más caro). En cualquier caso te recomendaría que si no tiene los trámites hechos para legalizarlo, contactes con un arquitecto y te diga si podría llegar a legalizarse. Si tu arquitecto (ya sabes que en plan reforma puedes contactar con un arquitecto de madrid) te dice que no es posible legalizarlo entonces si aún así decides arriesgarte a comprar el local te recomendaría que negociaras el precio. Si puede legalizarse, pregúntale a tu arquitecto cuánto van a costar los trámites, proyecto, etc….y en base a eso renegocias el precio de la vivienda. Esto es lo que yo te recomendaría como arquitecta ;) ¡Suerte!
Hola Laura te agradeceria que me contestaras a una pregunta más.
En el caso de no poder legalizar la vivienda cosa que casi seguro es así, y arriesgarme a comprarla y vivir en ella. Que problemas me podria causar?
Quiero decir podrian sancionarme? pero si yo vivo en ella como sabe el ayuntamiento que esa nave está transformada en vivienda y que yo vivo en ella a no ser que alguien lo viese en persona claro..
Según me han comentado la cedula de habitilidad creo que solo sirve para poder tener derecho a pedir medico, colegios, paradas de autobús y para nada más.. cosa que a mi no me interesa. La nave logicamente está a las afueras de mi localidad emplazada en un póligono industrial.
También según la constitución española dice que todo español tiene derecho a una vivienda, con lo que yo eligo vivir de esta manera..
También tengo entendido que si se podria vivir de manera legal en el caso que una persona tuviese su negocio y la vez viviese en este en una parte habilitada para vivienda..
Y si yo formase una empresa como autonomo viviendo en mi vivienda/negocio y a los x meses cierro mi empresa pero tengo que seguir viviendo en mi negocio ya que no tengo otra vivienda para vivir? Lo ves factible?
No se si me he explicado bién, te agradezco tu ayuda.
Un saludo
Quiero saber si mi local se puede transformar en vivienda ,así como un presupuesto detallado de todos los gastos para hacer el cambio y luego la posterior reforma , mi local se encuentra en Barcelona centro en paralelo.
Hola Eusebio, puedes pedir presupuestos para reformar tu local comercial en Plan Reforma