El día 1 de febrero de 2022 el consejo de Ministros aprobó la nueva Ley de Vivienda en España. Pese al informe en contra por parte del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), ésta regulará diferentes ámbitos del sector inmobiliario como ayudas al acceso a la vivienda, regulación de los desahucios, creación de la vivienda asequible o la limitación de los precios del alquiler.
Este Plan Estatal de Vivienda 2022-2025 quiere prestar especial atención a los sectores más desfavorecidos, con la intención de conseguir los siguientes objetivos a corto plazo:
- Facilitar el acceso a la vivienda a aquellas personas con menos recursos.
- Facilitar el acceso a la vivienda o a soluciones habitacionales de la forma más rápida posible a personas sin hogar, especialmente vulnerables, con objeto de desahucio, o personas víctimas de violencia de genero.
- Facilitar el acceso a la vivienda a los jóvenes con mayores ayudas al alquiler.
- Fomentar la oferta de vivienda en alquiler con ayudas a los arrendadores.
- Colaborar con los objetivos del reto demográfico mediante ayudas a los jóvenes para la adquisición de una vivienda habitual.
Esta nueva Ley de Vivienda defiende lo que se define en el artículo 47 de la constitución española como una vivienda digna y adecuada. «Una vivienda digna es aquella que es habitable, que es accesible, que es eficiente energéticamente y que garantiza, también, el acceso a los suministros básicos sin que su disfrute suponga un esfuerzo financiero inasumible por parte de los ciudadanos».
Esta nueva ley de vivienda se divide en 8 medidas principales
Zonas con mercado de alquiler tensionado
Para que un distrito o municipio sea considero como zona de mercado tensionado, el coste del pago de una vivienda, ya sea de alquiler o hipoteca, sumando los gastos de suministros, supere el 30% de los ingresos netos de los hogares. Además, también se tendrá en consideración aquellas zonas que hayan sufrido una subida del 5% en el IPC de cada autonomía.
Las administraciones encargadas en materia de vivienda podrán declarar por 3 años las zonas de mercado residencial tensionado. Entre las medidas a aplicar, las cuales son prorrogables anualmente si persisten las mencionadas circunstancias, se encuentran:
- La limitación o congelación de los precios de las rentas: Los propietarios podrán acogerse a una prórroga extraordinaria del contrato en vigor con un periodo máximo de tres años.
- Congelación de los nuevos contratos de alquiler: Se podrá limitar la renta a la del contrato anterior limitando las subidas del IPC correspondiente, y de manera excepcional un máximo del 10% si la vivienda ha tenido mejoras de reformas, ha sido rehabilitada, o aquellas viviendas que se alquilen con más de 10 años.
Estímulos fiscales a los pequeños propietarios
La Ley de la Vivienda incluye incentivos para propiciar la bajada de los precios del alquiler. Con ella, se establecerá una deducción general en los nuevos contratos de alquiler sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) del 50%, con posibilidad de incrementarse hasta el 90%.
- Bajada de la renta en una zona declarada tensionada al 90%: Esto ocurrirá si en el nuevo contrato haces una baja de al menos un 5% sobre el contrato anterior .
- Un 70% si alquilas la vivienda a jóvenes de entre 18 y 35 años: En caso de nuevo contratos a jóvenes en dichas áreas.
- Un 60% si haces una rehabilitación o mejora, siempre y cuando estas se hayan hecho hace menos de dos años.
Definición de la figura de grandes tenedores
Se trata de la persona física o jurídica que es titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o superficie construida para uso residencial de más de 1500 m2, excluyendo en ambos casos garajes y trasteros.
En aquellas zonas de mercado tensionado, las administraciones que las declaren podrán establecer criterios adicionales solo a los efectos de solicitar información adicional.
Límite al alquiler
En aquellas áreas declaradas tensionadas, las rentas de los contratos de los propietarios definidos como “grandes tenedores” estarán limitadas por el contrato anterior o por el máximo aplicable.
Además, se abre un periodo de 18 meses desde la aprobación de la ley para establecer dicho índice y aplicar esta limitación.
Impuestos sobre las viviendas vacías
Lo que se pretende es incentivar el alquiler de este tipo de viviendas. Se considera vivienda vacía aquella que lleva vacía más de 2 años sin justificación y cuyo propietario tenga más de 4 viviendas en total. Los ayuntamientos pueden establecer un recargo de hasta 150% en el IBI, aunque si el inmueble lleva más de 3 años vacíos y el propietario no cuenta con más de 4 viviendas podrían subir dicho impuesto en un 100%.
Regulación de los desahucios
Esto incluye tanto los procedimiento jurídicos como de los contratos de alquiler cuando exista situación de vulnerabilidad. Se procederá a realizar una mejora de comunicación entre los jueces y servicios sociales para garantizar una respuesta más rápida y efectiva por parte de los servicios sociales sobre la habitacionalidad de aquellos hogares con este tipo de situación, además de ampliarse de 1 a 2 meses el plazo de lanzamiento del desahucio en caso de un propietario físico y 3 a 4 meses para empresas.
Creación de la vivienda asequible y más vivienda social
Se trata de un concepto que se suma a la vivienda protegida como mecanismo para incrementar la oferta de vivienda, pero a precios asequibles. Los propietarios de inmuebles que son personas privadas podrán obtener algún beneficio ya sea fiscal o urbanísticos, con el fin de que esta oferta sea destinada al alquiler, pero a precios reducidos.
Asimismo, existe la posibilidad de que la legislación urbanística pueda establecer una reserva del 30% de las obras nueva para un alquiler asequible. Se determinará en su caso una compensación correspondiente.
Parque público de viviendas
Estará sujeto a una continua protección y no podrá ser enajenado. Actualmente, tan solo un 1,6% puede optar a algún tipo de vivienda de las administraciones públicas, por lo que se ha fijado a nivel estatal una serie de condiciones básicas:
- Se reservará un porcentaje de viviendas en suelos cualificados.
- Se crea la figura de la vivienda asequible incentivada, de carácter privado, pero por la que se otorga beneficios urbanísticos o fiscales, ya que se ha destinado la vivienda a alquiler reducido.
Estos son los puntos más importantes a los que hace referencia la Ley de Vivienda de 2022 para dar respuesta por parte del Estado sobre la protección del derecho al acceso a una vivienda digna.
