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Hacer un cerramiento en una terraza. Aspectos legales.

Muchas veces nos preguntáis qué tenéis que hacer y qué permisos son necesarios para cerrar una parte o la totalidad de la terraza, para así conseguir más metros de un salón, por ejemplo. En esta entrada os hablaremos sobre los aspectos legales.

Se trata de una de las consultas más recurrentes. Cierto es que los áticos con terraza son pisos muy buscados. El problema es que hoy en día en la mayor parte de municipios y debido a la normativa urbanística, no se permite el retranqueo de la última planta para hacer áticos con terraza. Así pues, si queremos conseguir uno, por lo general deberemos buscar inmuebles de segunda mano.

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Muchas veces nos preguntáis qué tenéis que hacer y qué permisos son necesarios para cerrar una parte o la totalidad de la terraza, para así conseguir más metros de un salón, por ejemplo. En esta entrada os hablaremos sobre los aspectos legales.

Aspectos legales

El primer paso que tienes que hacer es ir a tu Ayuntamiento a preguntar si es legal hacer eso. La respuesta en la inmensa mayoría de los casos será que NO, pero no olvides que cada Ayuntamiento tiene su propia normativa. El problema es que aumentáis la superficie construida del piso y por consecuente del edificio por lo que se trata de un permiso de Obra Mayor. Para empezar necesitaréis un proyecto redactado por un arquitecto. Éste deberá estudiar si esta reforma cumple la normativa urbanística actual. Puesto que por lo general se ha tendido a restringir las normativas, lo más probable es que no cumpla, sobre todo por la altura reguladora del edificio y la normativa de retranqueos.

Suponiendo que legalmente pudiera hacerse, el segundo obstáculo a sortear es la comunidad de vecinos. Las terrazas son un elemento común con uso privativo, por lo que cualquier obra que se haga en ellas debe obtener previamente el permiso de la comunidad, así que simplemente no dependemos de nosotros mismos.

En definitiva, el querer cerrar una terraza no es un trámite sencillo y en la mayoría de los casos no es legal. Además, cualquiera podría poner una denuncia ante el Ayuntamiento y éste obligar a retirar el cerramiento, así que antes de decidir realizar obras de este tipo es mejor pensárselo, al menos, dos veces y consultar a un profesional que os pueda asesorar.

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39 pensamientos en “Hacer un cerramiento en una terraza. Aspectos legales.

  1. Javier

    Buenas tardes, Estoy pensando comprar un piso en planta primera con patio. En la nota simple aparecen 20m2 menos de los que tiene el piso según el propietario. El propietario dice que esos metros cuadrados adicionales corresponden a la cocina, que ocupa un antiguo patio. Por lo visto esa obra lleva hecha muchos años y los actuales propietarios, que habitan el piso desde hace 9 años, no han tenido nunca ningún problema. Mi pregunta es si esa cocina que yo presupongo “ilegal” podría acarrearme el día de mañana algún problema de denuncias y que me obligasen a quitarla. Evidentemente eso condiciona mi decisión de compra. He de decir que creo que la obra no perjudica aparentemente a nadie y que el vecino que comparte patio creo que también tiene hecho lo mismo. Lógicamente no sé si en su día hubo permiso de la comunidad (es una casa de los años 40) y desconozco si es un patio de uso privativo, aunque no sé si eso influye en este caso. Muchas gracias por la respuesta!

    Responder
  2. Manuel

    Hola, tengo un piso en Barcelona capital, que compre en 1993 y tenia un cerramiento en la terraza que hacia de salon, el antiguo propietario tenia permiso de la comunidad.
    En 2003 lo renové y lo hice de panel sanwich para hacerlo mas moderno y evitar posibles humedades futuras.
    Ahora en 2022 quiero venderlo pero no tengo el acta donde se aprovó en junta, porque se perdieron los libros de actas.
    Mi pregunta es:¿ Pueden obligar al comprador a desmontarlo después de tanto tiempo?
    ¿Que debería hacer?.
    Por favor diganme algo.

    Gracias

    Responder
  3. David

    Buenos días

    Cuando hay otro vecino que ya lo tiene cerrado y así está recogido en las actas históricasde la comunidad y habiendo comunicado a la comunidad mi intención de cerrar el balcón,

    ¿hasta que punto me puede obligar a que sea idéntico al vecino que ya lo tiene?
    El vecino lo tiene acristalado en PVC de arriba a abajo de la terraza

    – ¿Podría poner la parte baja de ladrillo caravista idéntico al de la fachada?
    – ¿Podría poner, en su defecto, la parte baja de PVC sin cristal?

    Gracias

    Responder
  4. Marta

    Hola,
    Estamos esperando una vivienda de obra nueva y queriamos acristalar una parte de la terraza del atico con cortinas de cristal y con techo movil. Me han comentado de que si lo hagamos antes de que se constituya la comunidad, y si todos los elementos sean moviles y transparentes, luego no nos pueden obligar a quitarlo. Eso es cierto?

    Responder
  5. Ricardo

    Se puede poner en terraza ático un invernadero transparente de metacrilato y aluminio ?

    Responder
  6. Beatriz García

    Buenas tardes,
    Yo compré un estudio hace 3 años y ya tenía hecha la obra de la terraza cerrada, hay más vecinos que la tienen cerrada, pero la comunidad quiero tomar medidas contra los propietarios que la tienen cerradas¿tendría que responder yo legalmente cuando lo compré la obra ya estaba hecha?
    Gracias

    Responder
    1. Plan Reforma

      Hola Beatriz, te recomendamos que en este caso te pongas en contacto con un abogado experto en este tipo de cuestiones pues él sabrá cómo está la legislación en asuntos de estas características.
      Muchas gracias

      Responder
    2. Luna

      Joder si tú la tienes genial . Pero deja de sufrir calenturas ajenas , vive y deja vivir !
      No comprendo que la gente sea envidiosa y les gusta sufrir problemas de otros . Eres mal vecino chivato

      Responder
  7. David

    Hola tengo un bajo con una terraza de unos 15m2, tenía la intención de hacer un cerramiento integral pero una vez visto el desembolso económico y lo complicado en tema normativa, me lo he quitado de la cabeza. Mi consulta es, si sería más fácil el poder colocar una pérgola con techo acristalado, habiendo pedido permiso a la comunidad?.
    La normativa en Zaragoza al respecto sería que habría que pedir una licencia de obra menor.

    Responder
    1. José Manuel Navarro Sánchez

      Un familiar mío está en la misma situación. Un patio al que da acceso solo su piso. Ha puesto hace tiempo una pérgola, desmontable, para dar más intimidad, y ya está. Las hay de muchas medidas y calidades. No necesita obra ni nada. y no es algo fijo ni mucho menos. Queda muy bien.

      Responder
  8. Natalia

    Hola:
    Resulta que nosotros compramos nuestro piso hace un año y medio y la obra ya estaba hecha.
    Se cerró un balcón para incorporarlo a un dormitorio (con permiso de la comunidad). Como por dicho balcón bajaba una bajante fluvial comunitaria por motivos estéticos dentro del dormitorio se tapó con pladur (simulando una viga/columna).
    Esta noche ha llovido mucho y nos hemos levantado con la parte del suelo del dormitorio que era la antigua terraza completamente hinchada y si pisas sale agua. Todo parece indicar que la bajante comunitaria (que ya nos dijeron en su día, que estaban viejas y que había que cambiar) se ha roto, inundando el suelo.
    Hemos llamado al seguro de la comunidad que mandará un perito en un máximo de 72 horas hábiles y hoy es viernes, finales de julio y con previsiones de lluvia para los próximos 3 días…ay Dios mío!, ya veremos cómo acaba esto!!!.

    Mi pregunta es, la avería de mi suelo y el pladur que hay que romper para sustituir la bajante la paga la comunidad o nos la vamos a tener que comer con patatitas???. Cuando compramos el piso, no nos planteamos estas cosas…

    Gracias de antemano,

    Responder
  9. Grúas valencia

    Son muchas las personas que están apostando por este cambio, pero siempre depende también de la estructura del edificio y el compromiso que deba seguirse con mantener la misma estética. Si todo resulta favorable, es una buena opción para aprovechar el espacio.

    Responder
  10. Angels

    Mi vecino ha hecho un techo metalico con columnas de hierro a un palmo de mi muro(vivo en una casa )para cabida de 4 coches tapandome la vision d la calle ..es legal…

    Responder
  11. Lumon

    Información muy importante y útil. Conocer los aspectos legales es fundamental.

    Gracias por compartir.
    Un saludo.

    Responder
  12. fernando

    Hola, quiero comprar un atico, el cual no lo entregan hasta dentro de un año ,con esto quiero decir que no puedo hablar con la comunidad por no estar constituida lógicamente ,los cerramientos con cristal abatible, tanto en techo como laterales y no ocupando todo el ancho del atico , estaría permitido al menos por el ayuntamiento ¿. Gracias

    Responder
    1. Samuel

      Hola,mi intencion es hacer un cerramiento en una casa terrera.
      Seria patio exterior en una segunda planta(60metros cuadrados)estoy pensando en cerrarlo en aluminio y cristaleria.
      Hace falta hacer un proyecto?
      Tengo entendido que al ser en aluminio no haria falta.
      Gracias.

      Responder
  13. Laura

    Buenos días,
    he comprado un piso de segunda mano, en el que la mayoría de los pisos (80%) pertenecen a una inmobiliaria. En la finca existía un terrado comunitario (a la vez cubierta del edificio) para uso y disfrute de los vecinos. La inmobiliaria ha decidido particionar el terrado en 4 terrazas privadas y venderlas junto a pisos que tiene en venta. Venden los pisos diciendo que le corresponde una terraza, las cuales ya ha escriturado en el registro. Ha empezado con la instalación de una vallas que separan estas terrazas privadas.
    ¿El cerramiento de estas terrazas es legal?¿Puede hacer esto con mayoría simple y eliminar el terrado comunitario? . Me consta que no los vecinos existentes en el momento de la escritura no estaban de acuerdo con el cerramiento, pero al no haber comunidad de vecinos (por la mayoría de la inmobiliaria) no se consultó a nadie.
    Gracias y reciba un saludo

    Responder
    1. Plan Reforma

      En este caso Laura, lo mejor será que lo consultes con abogados y el propio ayuntamiento de la localidad.

      Responder
  14. Ana

    Hola yo tengo un dúplex y tengo un patio de luces que he cerrado con unas placas fijas de metacrilato que sobresale exteriormente, para así poner unas ventanas para dar ventilación al patio. Ese patio no da para ningún vecino así que no le molesta a nadie puesto que es en mi parcela privada. Pero tengo un vecino que no tiene nada mejor que hacer y me a puesto una demanda de derribo en el Ayuntamiento inventando que yo pedi un permiso para poner un toldo, siendo eso mentira.
    La pregunta es:
    Si es una parcela privada me pueden obligar a quitarlo? Y cuanto tiempo tendría que pasar para que expire esa demanda?

    Responder
    1. Plan Reforma

      Hola Ana.
      Siempre que quieras hacer algún tipo de reforma en un patio de luces, se debe tener el permiso de toda la comunidad.
      Saludos

      Responder
  15. Camelia

    Quiero construir una terraza en la casa con la salida de la habitación del ático que ya está construida. La habitación estará en frente de la habitación pero el techo debe erigirse en la puerta de salida para que sea de 2 m. ¿Qué aprobaciones necesito?

    Responder
    1. JOSE LUIS

      HOLA BUENOS DIAS, SOY VECINO DE BARCELONA.
      HACE 5 AÑOS REALICE UN CERRAMIENTO DE ALUMINIO, DE PANEL SAMVUICH, EN UNA TERRAZA DE UN ATICO DE USO PRIVATIVO, SIN PERMISO DE LA COMUNIDAD, PERO HAY UN VECINO DE UN PISO QUE HA DENUNCIASO AL ADMINISTRADOR, Y ESTE ME DICE QUE TENGO QUE QUITARLO POR NO HABER PEDIDO PERMISO A LA COMUNIDAD. YO ESTARIA DE ACUERDO EN LEGALIZARLO EN EL AYUNTAMIENTO PAGANDO LOS IMPUESTOS DE ESTOS METROS MAS., YA QUE NO MOLESTA A NADIE.
      NECESITO QUE ME CONTESTEN LO ANTES POSIBLE PORQUE TENGO QUE SABER QUE HACER.

      Responder
  16. Raquel

    Buenas soy Raquel. Me he echo un cerramiento en la terraza De panel de sándwic y sólo he pedido permiso a la comunidad y están conformes ya que hay más cerramiento echos
    Pero ahora un vecino que no quiere . Que debo hacer ? Ya lo tengo echo

    Responder
    1. Cristina

      Hola!!!
      A mi me ha pasado lo mismo.
      Al final que te ha venido de multa?
      Saludos

      Responder
  17. Jorge Sainz Maza

    Hola, quiero hacer un cerramiento con techo móvil en mi terraza y tengo el permiso de los vecinos, pero no del ayuntamiento. Que debo hacer?

    Responder
  18. Antonio Heras Cruz

    Hola Me gustaría saber que es lo que realmente se considera un cerramiento…, yo vvo en Alicante y mi comunidad de propietarios es muy envidiosa y tocanarices, yo acabo de adquirir un ático que al parecer ha tenido que quitar ya un cerramiento que estaba cerrado en los 4 planos, nuestra intención es instalar un toldo o un a pérgola bioclimática, motorizada en el plano superio exclusivamente, ésto es legal?, me pueden obligar a quitar un toldo? un saludo

    Responder
  19. Albina Vidal García

    Quiero cerrar la terraza que no está en la fachada principal de mi piso de PRECIO TASADO. Todos los vecinos ya la tienen cerrada. Debo pedir permiso a la Comunidad ó solamente comunicárselo, y al Ayuntamiento?

    Responder
    1. Plan Reforma

      Siempre es más adecuado que pidas permiso y hables con los vecinos primero, aunque sólo sea por informar, Albina

      Responder
  20. malagita20

    Hola buenas tardes :
    Mi caso es el siguiente , vivo en un conjunto de chalet adosados que no tienen comunidad de propietarios y mi vecino que tengo a mi espalda ha cerrado su parte del solarium que da a mi patio trasero he hablado con el y me a dicho que no tiene permiso del ayuntamiento el cierre me a quitado la luz del patio y quisiera que lo retirase.
    ¿Puedo denunciarlo?
    es un cierre de aluminio con una ventana el dice que como es de quita y pon no es necesario permisos¿es asi?
    tambien aprobecho para preguntar otra cosa , el mismo vecino a hecho una bbarbaco de obras que da justamente a una pared medianera entre su casa y la mia y el humo sale directamente a el tendedero de la ropa de mi casa .eso es legal?
    gracias

    Responder
  21. Podrían contestarme gracia a

    Quiero ampliar mi lavadero hasta la pared medianera,he visto cerramientos similares cerca de casa,mi vivienda es de tres plantas,la del segundo piso hace obras sin pedir permiso,ha abierto una ventan que es pared maestra y ella puede pero le he pedido para cerrar y dice que no,mi vecino del primero esta de acuerdo no tenemos comunidad de.propietarios si este vecino me da la razón y el del solar colindante que también ha hecho una caseta pegada a mi medianera me darán permiso en el ayuntamiento?

    Responder
  22. Isa

    Hola, vivo en un atico y tengovuna tertaza de 14m, por el suelo de mi. Terraza o bien por el de mi vecino, no se sabe con seguridad se moja el vecino que piso, entonces la comunidad ha decidido que pongamos un cierre de aluminio, unav e cina nos ha denunciado en el ayuntamiento, que nos,puede pasar? Es la vecina que vive justamente un numero antes que yo, y ha denunciado por q dice que el cierre le va a molestar cuando ella vaya a construir el dia de mañana. Gracias

    Responder
    1. Acristalia

      Hola Isa. En principio parece que a esta vecina no debería molestarle tu cerramiento de aluminio, puesto que el cerramiento de tu ático no entorpece a su vivienda. En cualquier caso, para acometer esa obra imagino que contarás con la aprobación de la Junta de Propietarios, si es así y todo está en regla porque cumple con la Ley de Propiedad Horizontal no tendría que haber ningún problema.

      Responder
  23. juan

    consulta. Piso, primero (segundo real), tiene una terraza privativa, exclusiva, es la continuación del salón. No es algo de uso común, como podría ser un ático. Solo se puede acceder por la entrada del piso. Está incluida en el metraje del piso. Son 30 m2. El edificio debe tener 10 plantas. O sea, la terraza tiene 9 plantas más por encima. Está separada de los vecinos por paredes. Sólo tiene terraza o patio, los primeros pisos. Yo quisiera cerrar una parte, para continuar el salón unos metros más. No es al frente, es hacia atrás del edificio. Lo unico que impediría a los vecinos es la «vista» a mi familia cuando están en esa parte de la terraza, y que las pinzas de colgar ropa no caigan en la terraza.
    Es esto factible?
    Saludos.

    Responder
  24. Mª del Mar Payá

    Buenos días, en mi caso el cerramiento lo ha hechoun inquilino y no sabemos si tiene permiso del Ayuntamiento. En caso de que sea ilegal,como podemos obligarle a que lo quite antes de que nos venga una multa?
    Saludos.
    Mar Payá

    Responder
    1. Plan Reforma

      Hola Mª del Mar, en caso de que queráis saber si es un cerramiento legal o ilegal deberéis tomar acciones legales. Lo más recomendable es contactar con un abogado especialista. Un saludo!

      Responder
  25. Marilyz Thorr

    Pues yo quiero cerrar mi balcón en la Av. Meridiana de Barcelona, muchos lo han hecho sin permiso. Yo tengo fotos de que estuvo ya cerrado durante bastante tiempo y conservo elementos del cerramiento anterior, como los laterales.
    Llevando las pruebas oportunas a mi Ayuntamiento, sería la única vecina que pidiera permiso, ya me he informado pero quiero lo legal ¿Me sería fácil obtener licencia?
    Presupuesto de 2.200 más 21% de IVA es el que tengo aprobado de una empresa.
    No saliendo de la barandilla, sino delante, la barandilla quedaría detrás, no sería cerramiento de primera línea y sería mayoría acristalada ¿Es como toldo, o no?
    Ya me han dicho que no necesito el permiso de mi comunidad con estos requisitos.

    Responder
    1. Plan Reforma

      Hola Marilyz, si quieres poner un toldo, no necesitas legalizar nada. Si quieres cerrar tu terraza con un elemento fijo, como es una ventana, el Ayuntamiento puede considerar que estás ganando metros cuadrados a tu piso, por lo que deberías solicitar licencia de obras mayores, pedir permiso a la comunidad y comprobar que, efectivamente la parcela donde estáis permite una mayor edificabilidad.

      Otra cosa es el vacío legal que pueda haber según el tipo de cerramiento que pongas, si podría considerarse o no un elemento fijo y sobre todo, si la comunidad no va a denunciarte. Otra cosa es que, después de 10 años el ayuntamiento ya no pueda obligarte a quitarlo, pero tampoco te daría licencia de obras para cambiarlo.

      Si lo que quieres es volver a poner el cerramiento y legalizarlo, plantéate si realmente te vale la pena todo el papeleo que tendrás que hacer.

      En cualquier caso, en Plan Reforma puedes pedir presupuesto para cerrar tu terraza.

      Responder

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