Comprar para reformar, ¿es una buena inversión?

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Que el precio de la vivienda llegó a tocar suelo a principios del año 2016 en los centros de las grandes capitales como Barcelona o Madrid es un hecho. Desde Plan Reforma, donde ofrecemos a nuestros usuarios nuestro Calculador de Reformas para que conozcan el precio de reformar una vivienda de segunda mano, el 70% de nuestros usuarios son personas que están en proceso de comprar una vivienda puesto que saben que se trata de una buena inversión. Hoy te contamos, con la ayuda de COFIDIS, donde tus proyectos tienen crédito,  por qué es una buena inversión comprar para reformar.

¿Por qué es buena idea comprar un piso viejo para reformarlo?

  1. Los pisos viejos suelen estar situados en el centro de las ciudades (los pisos del extrarradio se construyeron a medida que iba creciendo la ciudad, por lo que no suelen ser tan viejos), es decir en las zonas donde los precios por metro cuadrado suelen ser mucho más altos.cocina azul
  2. Al ser pisos en los que hay que invertir una gran cantidad de dinero y de tiempo (no todo el mundo quiere embarcarse en reformas por el desgaste de tiempo que conllevan), hay menos personas que los demanden, por lo que su precio es más bajo (entre un 15% y un 30%). El incremento de su valor tras reformarlo suele ser ligeramente superior al valor de la reforma.
  3. Los gastos de la compraventa son superiores en la vivienda de Obra Nueva. En Madrid, esta diferencia es del 70%, mientras que en otras ciudades esta diferencia es menos acusada (10-15%).
  4. Puedes reformarlo a TU gusto, puesto que después de analizar donde están las paredes de carga del edificio puedes derribar todos los tabiques y empezar de cero, ¡como si de un lienzo en blanco se tratara!
  5. Al margen de poder negociar el precio con la “excusa” de tener que hacer reformas, los pisos antiguos a reformar suelen ser pisos cuyos dueños tienen el piso pagado -con lo cual tienen más margen de rebaja– o bien se trata de herencias -en cuyo caso, los herederos suelen querer quitarse de encima ese problema cuanto antes-. Todo ventajas para una buena negociación.

 

¿Cómo negociar el precio de venta de un piso a reformar?

Es importante saber, antes de ponerte a negociar, cuánto costaría la reforma que querrás hacer en el piso: Si te exageras las previsiones del coste de la reforma, puede que hagas una oferta demasiado a la baja y que el propietario elija a otro comprador. Igualmente, si calculas un precio de reforma más bajo, puede que te des cuenta que al final no puedes hacer toda la reforma que querías una vez ya hayas escriturado la compra venta.

Para saber el precio de la reforma, se te puede ocurrir pedir presupuestos a algún profesional. Es importante que sepas que en muchas ocasiones ir a ver el piso con un profesional puede ser un problema: En primer lugar, estás dando a entender al propietario que ese piso te gusta mucho -por lo tanto, disminuyes tu poder de negociación-. Por otro lado tendrías que encontrar a un reformista que vaya al piso, tome medidas y esperar a que te mande el presupuesto -con el peligro de que otro se lo lleve antes que tú-. Con herramientas online como nuestro Calculador de Reformas puedes calcular el precio de una reforma sin tener que contactar con ningún profesional, fácil, gratis y de inmediato, y lo más importante, totalmente fiable.

Comprar para alquilar

Una solución que está en auge es comprar una vivienda para ponerla en alquiler. Suele ser una buena inversión porque, por lo general, somos menos exigentes con las calidades cuando no somos nosotros los que vamos a vivir en la casa y por tanto el coste de la reforma suele ser más económico. Sin embargo, es importante invertir en buenas calidades en los elementos más complejos de reformar, como las instalaciones: electricidad, fontanería, calefacción…El mobiliario de cocina también es importante que sea de calidad, sobre todo los mecanismos, pero podemos ahorrar mucho en el material de acabado (liso, en vez de madera, por ejemplo).

Pero vamos a ponerlo en números. Una vivienda de segunda mano es un 15% más barata que una de obra nueva. Esta diferencia se acusa aún más en las zonas céntricas de las ciudades, pudiendo alcanzar fácilmente el 30%. Lo mismo suele ocurrir con el precio del alquiler. En el barrio madrileño de Chamberí,  la Obra Nueva está en unos 5.800€/m2 y la de segunda mano en unos 4.500€/m2. El precio de alquiler en la zona se situa en los 14,55€/m2. Para un piso de 60m2, tendríamos:

  • Precio Venta piso 2a mano: 270.000€ –> 332.101€ (712€)
  • Precio Venta piso Obra Nueva: 348.000€ –> 451.224€ (1.043€)
  • Precio Alquiler: 873€/mes – 1.134€/mes, reformado.

Imaginemos que hemos adquirido una vivienda de segunda mano y queremos reformarla. Para ello decidimos solicitar un préstamo préstamo para financiar la reforma, puedes calcular la cuota de forma sencilla, a través del simulador de COFIDIS. Para este ejemplo, hemos decidido solicitar un préstamo de 14.000€ y nos sale a pagar una cuota de 231,70€/mes a 6 años. La diferencia entre los ingresos que podremos obtener con el piso reformado es de 1.134€ – 873€ = 261€/mes, así que en realidad el coste de la reforma nos la estaría financiando el inquilino.

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Plan Reforma en colaboración con Cofidis
Autor: Plan Reforma en colaboración con Cofidis

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